넉넉잡아 6개월이지, 총선 전후로 또 부동산정책 발표가 나올건 분명합니다. 이렇게 확신을 하는 이유가 뭐냐면, 현정부가 어떤 의도를 가지고 벌써 19번째 부동산 대책을 내놓는지를 생각해보면 답이 나옵니다.

부동산 시장에서 정부가 가지고 있는 시장통제수단은 무한히 많고, 또 강력합니다. 정부는 언제든지 부동산 가격을 띄울수도, 쳐내릴 수도 있는 능력이 있습니다. 안그럴거 같나요? 당장 내일이라도 기준금리 올리면 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 문제는 그냥 내려가는게 아니라 폭락해서 거품붕괴를 초래할 정도로 강력하니까 문제일 뿐이죠. 한국은행의 독립성이 있는데, 기준금리를 올리는게 부담이 되면 다른 방법도 얼마든지 많습니다.

당장 원리금균등상환 방식의 대출과 만기일시상환 방식의 대출 사이에 없다시피 한 금리 차이를 정상화시키기만 해도 집값은 폭포수 떨어지듯 떨어질 수밖에 없습니다. 이게 무슨 뜻이냐 잘 이해가 안되는 분들이 계실거 같아 부연하자면, 대출을 받고 나서 대출금을 상환할 때 달달이 이자만 내는 대출하고, 이자에 원리금까지 정기적으로 상환하는 대출하고, 어떤 대출이 은행 입장에서 더 위험한 대출일 것 같나요? 당연히 이자만 내고 일시에 상환하는 대출이 훨씬 더 위험하겠죠? 그렇다면, 당연히 일시상환 대출이 이자가 더 높은게 당연한 현상일겁니다. 하지만,,,, 현실은 둘 사이에 별 차이가 없어요. 왜 은행이 이렇게 미친 짓을 하는 걸까요?

은행 입장에서는 그럴 이유가 없지만, 정부가 이런 식으로 위험에 따른 이자조정을 하지 말라고 지도(라 쓰고 간섭)을 하고 있는겁니다. 정부가 은행권에 얼마나 대놓고 간섭하는게 가능하냐면, 정부가 맘만 먹으면 이걸 넘어서 아예 “만기일시상환방식으로 돈을 빌려준 대출이 만기가 다가오면 그 다음번에는 무조건 원리금균등상환으로만 대출연장을 해줘라,,,” 이렇게 명령할 수도 있어요.

지금 주택담보대출이 집 살 때 동원하는 전체 대출의 20%대 밖에 차지하지 않을 정도로 사람들이 온갖 대출이란 대출은 다 끌어서 집을 사놓은 상황입니다. 레버리지를 끌어써서 집을 사려면 당연히 대출의 대부분이 만기일시상환방식인데, 이걸 원리금균등상환방식으로 바꾸도록 은행권에 지도(?)를 하면 과연 집값이 버텨낼 수 있을까요?

이처럼 정부가 맘만 먹으면 집값은 언제든 쳐내릴 수 있음에도, 그런 직접적인 정책을 쓰지 않고 미시정책에만 매달리는 건, 정부가 집값을 내리고 싶지 않다는 의지를 내비치고 있는겁니다. 물론, 그렇다고 집값을 올리고 싶어하는 것도 아니죠. 그저 부동산 “안정”이 모든 관련정책의 핵심인 겁니다.

하지만, 정부의 정책이 인간의 욕심마저 제어하는 건 불가능하죠. 결국, 3-6개월 정도면 지금까지의 정책들이 그랬듯 빈틈을 찾아낼 것이고 이번 정책도 비웃듯 빠져나가는 투기세력들이 득세할 수밖에 없습니다. 애초에 거래를 활성화시킬수가 없는 상황에서 가격이 안정을 이루는 것 자체가 불가능한 상황이거든요.

하지만, 정말 문제는 이렇게 6개월 후에 또 집값이 올라가서 부동산 안정대책을 내게 되는 시나리오가 아닙니다. 진짜 큰 문제는 정부의 바람과는 간섭과는 반대방향으로 집값이 제어할 수 없을정도로 크게 떨어지기 시작하는 상황입니다. 앞서 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비율이 20%대에 불과하다고 했는데, 그만큼 정부는 당장 눈에 보이는 주택담보대출에만 규제를 늘려가면서 통계지표들이 위험하지 않다고 주장하고 있는 중입니다.

하지만, 가계부채,,, 특히 집을 사기 위해 대출을 끌어쓰는 대출 중에 주택담보대출이 차지하는 비율은 계속 줄어들고, 규제의 사각지대에서 단기대출, 만기 일시상환형식의 대출은 점점 늘어가고 있습니다. 우리나라 가계대출 중에서 고소득자가 차지하는 비중이 높으니까 안전하다는 주장도 헛점이 있습니다. 그렇게 고소득자가 그 고소득에 비해서도 감당하기 어려울 정도로 위험성이 높은 빚을 끌어쓰게 되면, 결국 위험해질 수 있는 겁니다. 2008년 미국에서 서브프라임 모기지가 터진게 “저소득자”가 대출을 받아서 터진게 아니라 저소득자가 “자기 소득 대비” 너무 많은 대출을 받아서 터진거라고 이해한다면, 정말 무서운게 뭔지 지금쯤은 생각해봐야 하는거죠.

어찌 되었든, 앞으로 6개월 사이에 은행권에 어떤 식으로뜬 충격이 가해진다면 우려했던 거품붕괴는 얼마든지 현실이 될 수 있는 기반이 형성되있는게 현재 상황입니다. 우리나라 가계대출이 연체율이 낮으니 괜찮다고 하는데, 연체율은 어디까지나 후행지표입니다. 그리고, 만기일시상황방식, 단기대출이 대부분을 차지하고 있는 지금 상황에서 대출금리가 어떤 식으로든 올라가기 시작하면 순식간에 치솟을 수 있는 지표이기도 하니까요.

결국, 6개월 후쯤이면 총선 전후한 정치적 이벤트 요인, 집값이 오르던, 혹은 내리던 간에 이를 안정화하려는 정부의 의지는 또다시 20번째 부동산안정대책이 나온다는 건 피할 수 없는 필연에 가깝습니다. 애초에 정부가 부동산 가격이 내려가는 걸 원하는게 아니라 “오르지 않는”걸 원하기 때문에 주기적으로 시장에 간섭을 계속할 수 밖에 없는 거지요. 문제는, 그 과정이 지금까지 그랬던 것처럼 인간의 원초적 욕심을 제어할 정도로 정교할 수 없는데다, 은행의 경영을 통제하고 간섭하는 방식으로 하다 보니, 결국은 금융권의 모순과 부실까지도 키우게 될 가능성이 높다는 거죠.

이건 “문재인 정권”의 문제가 아니라 그냥 우리나라 정치경제 시스템의 문제입니다. 정권 욕을 할 필요도 없어요. 사실, 가계부채가 부실해지게 된 가장 근본적인 계기는 정부가 통계를 조작하기 시작하면서부터입니다. 박근혜정권 최경환 장관 때 가계부채 통계를 일부러 가계부채의 정의 중 가장 좁은 형태인 “가계신용”만 가계부채로 잡아서 발표를 했습니다. 실제 집 살 때 끌어쓰는 대출의 중요한 부분인 전세자금대출과 개인사업자대출 부분을 싹 빼고 OECD에 제출하기 시작한겁니다. 이명박도 시도하지 못했던 사기를 박근혜 때 해먹은거지요.

어쨋던 간에 중요한 건 그래서 지금 내가 어떻게 해야 하는가지, 그래서 누가 죽일놈이고 살릴놈이냐로 말싸움하는건 아닐겁니다. 1년 조금 넘게 주식하는 제 입장에선 당분간 은행주는 촉수 엄금,,, 이게 가장 먼저 나오는 답일테고, 그 다음으로 고민해야 하는건 건설경기쪽이겠죠. 정부 입장에서 이런 위험성을 모를리가 없습니다. 정말로 몰랐으면 애저녁에 집값 쳐내리는 정책으로 갔을테니까요. 위험한 걸 아니까 지금처럼 칼을 안휘두르고 미시적인 접근만 계속 하고 있는거죠. 여기서 집값이 조금만 다시 조정받을 조짐이 보이면 몇 달 전에 보였던 예타면제 같은 전격적인 건설경기 부양정책을 쏟아낼 겁니다. 정권 초에 건설경기부양을 안하고 소득주도성장 외쳐대고 그랬던게 반도체 경기가 계속 이어질거라고 오판했었기 때문이라고 분석하는 사람들이 많은데, 합리적인 분석이라 봅니다. 결국, 조만간 건설토목주에 햇볕이 쏟아질 가능성이 높다는 거지요.

결론은 고스톱 칠 때 “여기는 첫뻑 있냐 없냐”를 물어봐야 하는거지, “첫뻑은 있으면 안되는 룰이야”라고 호통치는게 무슨 소용이 있겠어요? 우리나라 부동산 정책이 뭐가 맞다, 현정부가 잘하냐 못하냐 이런걸로 날밤 새며 싸우는거 보다는, 지금 이런 정책기조 하에서 어떻게 우리 경제가 흘러갈 것인지 고민해서 올바른 판단을 내려서 피땀흘려 모은 재산을 날리지 않는게 제일 중요한거죠.