요약
- 우리나라 부동산 시장은 월세수입이 아니라 거래차익을 보고 움직이는 시장이다. 여기에 더해 정부정책이 다른 나라에 비해 훨씬 적극적이고, 전세시장이 발달되있는 특징이 있어서 수급 사이클을 왜곡시키는 요인으로 작용한다.
- 금리, 정부정책, 주택공급, 주택가격, 이런 것들은 사이클을 결정하는 핵심요인이 아닌 부수적인 요소다. 사이클을 결정하는 가장 직접적인 요인은 “내가 시세차익을 누릴수 있다”는 기대심리 하나밖에 없다. 그렇기 때문에 때로는 금리가 상승하는 국면에서 부동산 가격이 오르기도 하고, 정부가 아무리 집값을 조작하려 해도 번번이 실패하는 것이다. 주택공급이 늘어도, 분양가 상한제 같은 요인들로 인해 시세차익의 기대가 훨씬 강해진다면 오히려 투자심리를 깨워서 가격상승을 일으키기도 한다.
- 그래서 문재인정권 동안 집값안정정책을 그렇게 쏟아내도 상승사이클의 힘이 정책을 압도하면서 올라가고, 이명박정권 동안 집값을 올리려고 그렇게 애써도 하락사이클의 힘이 그런 정책을 농락하며 계속 떨어졌던 것이다.
- 주식시장이나 다른 나라들의 일반적인 부동산시장은 고점이나 저점 부근에서 거래량이 항상 증가하는데, 우리나라 부동산시장은 정반대로 거래량이 실종한다. 이렇게 만드는 가장 큰 이유는 시장참여자 대다수가 실수요나 월세수입이 아닌 시세차익을 기대하고 매매를 하기 때문이다. 그러다 보니 월세수익율이 예금금리보다 떨어지는 상황에서도 주택가격은 얼마든지 올라갈 수 있고, 그 반대도 쉽게 성립한다.
- 정부정책이나 금리같은 요소들은 부동산 사이클과 방향성이 일치하는 경우에는 사이클을 더 강하게 추동하긴 하지만, 방향성이 반대인 경우에는 사이클에 별다른 영향을 주지 못한다. 결국, 핵심은 사람들 사이에서 형성되는 공감대나 심리가 중요하다. 그래서 바닥 근처에서는 전세가의 상승추세가 반등을 만들어내고(갭투자 매력), 고점 근처에서는 미분양의 증가등이 폭락의 방아쇠가 되기도 한다.
해당 영상은 부동산 애널리스트인 이현철 소장의 영상입니다. 부동산이 제가 투자하는 영역이 아니지만 이 영상을 굉장히 감명깊게 봤고, 그가 밝힌 사이클을 움직이는 원리가 비단 부동산시장에만 해당하는게 아니라는데 생각이 닿다보니 주식이나 다른 자산시장에서도 통용되는 부분이 있겠더군요.한번 진지하게 들어볼 가치가 있는 영상이라 생각됩니다.
경제지표만 봐서는 절대 설명할 수 없는 자산시장의 이상기류들을 감지하기 위해서라도, 시장참여자들의 심리와 분위기를 읽어내려는 노력이 필요하겠다는 생각입니다.
수면제의 까리한 시선 