요약

1. 올해 아주 큰 경기부양책이 나오면서 일시적으로 집값이 반등하는 타이밍이 나올 것이다. 주택담보대출로 고생하고 있는 사람은 이 때를 이용해 탈출하는 것을 권한다
2. 정부주도의 큰 경기부양책이 나온다는 것은 그만큼 경제가 위험한 상황에 내몰린다는 것을 의미하는 것이므로 좋은 시나리오가 아니다. 장기적으로 경기는 침체가 심해질 것이며, 집값은 계속 떨어질 것이다. 2008년 금융위기 후 폭락하던 부동산이 2010년 잠시 반등한 후 2011년부터 2016년까지 계속 하락했던 과거 사례를 참고할만 하다.
3. 2010년 집값이 반등한 이유는 2008년 금융위기를 맞은 이명박정권에서 사상 최대폭의 금리인하를 비롯한 무차별한 경기부양책을 실행했기 때문이다. 그러나 이후 반등은 잠깐, 집값은 계속 떨어졌다. 누구도 떨어지는 집값에 집을 사지 않으려고 전세를 들었기 때문에 전세가 두배 이상 폭등하며 집주인과 세입자 모두 고통스러운 시절이었다.
4. 미국의 기준금리는 역사상 6개월 이상 고점을 지속했던 적이 없었고, 2년물-3개월물 사이의 금리차가 역전된 경우에는 한번도 예외없이 기준금리인상을 멈췄었다. 현재는 2년물보다 3개월물 금리가 높은 상황이므로 기준금리인상이 빠른 시일 안에 멈추게 될 것이다.
5. 이러한 연준의 과거 패턴을 볼 때 2023년 상반기에 기준금리 정점이 시작될 가능성이 높으며, 우리 부동산시장은 상반기에 크게 침체되었다, 미 연준의 기준금리정책변화로 부양여력을 확보한 우리 정부의 경기부양책은 하반기에 부동산이 일시적으로 올라갈 가능성이 있다.

시청한 소감

1. 문홍철 파트장은 채권 쪽 애널리스트이며, 2023년 올해 인플레이션이 생각보다 빠르게 잡힌다는 예측을 한 바 있습니다. 이에 따라 채권 쪽에서 큰 기회가 온다고 역설했으며, 지금 돌아보면 그의 예측이 맞아들어가고 있는 걸 확인할 수 있습니다.
2. 하지만, 과거 역사에서 나왔던 패턴이 앞으로도 똑같은 모습으로 반복된다는 전제를 깔고 부동산 가격의 향방을 예측하려는 시도는 리스크가 크지 않을까 하는 생각이 들기도 합니다. 또한, 아무리 부동산과 가계부채가 채권시장과 밀접하게 관련되있다 하더라도, 부동산 전문가가 아닌 채권 전문가가 부동산 전망을 너무 구체적으로 하려는 시도에는 섯불리 덥썩 믿어서는 안되지 않을까 하는 경계심이 들기도 하구요.
3. 결국, 문홍철 센터장의 여러 이야기들을 관통하는 하나의 개념은 “사이클(cycle)”이라고 생각합니다. 10년 전후의 주기로 경기와 금리, 자산가격의 부침이 비슷하게 재현되는 경향성 자체는 분명히 실재하는 현상입니다. 이번에도 2008년 금융 위기 이후 벌어졌던 일련의 움직임이 비슷한 패턴으로 재현될 가능성은 다분합니다. 연준이 지난 1년동안 너무 급격하고 공격적으로 기준금리를 올리고 양적긴축을 지속해왔던 것이 지금 당장은 별다른 문제가 보이지 않아보이나, 분명 보이지 않는 내상이 시장 여기저기에서 축적되기 시작하고 있는 조짐은 보이니까요.
4. 하지만, 연준의 기준금리 인하로 인해 일시적(?)인 호황이나 자산가격의 반등이 어느정도까지 나올지, 또 언제까지 그런 좋은 시절이 나오다 다시 경기침체로 접어들지는 누구도 예측할 수 없습니다. 우리가 높은 확률로 예측해낼 수 있는 건, 구체적인 미래상이 아니라 “적어도 더이상은 급격한 금리인상이 지속되기 어려울 것이다”, “여기서 더 금리인상을 지속하면 심각한 경기침체가 올 수 있다” 같은 흐릿한 예감 정도에 불과합니다.
5. 이런 상황에서 투자자로서 취해야 할 자세는 하방이 막혀있고, 상방이 열려있는 투자전략을 세우고, 인내심 있게 그러한 포지션을 계속 잡고 유지하는 것이 전부일 겁니다.