내용요약

1. 인구, 세대수 등의 요인이 집값을 결정하지 않는것이 사실인데도 그렇게 믿는 사람들이 많다. 인구나 세대수가 감소해도 집값이 오르거나, 인구, 세대수가 증가해도 집값이 떨어지는 경우가 많다. 그럼에도 잘못된 주장을 고집하는 사람들은 너무나 복잡해서 쉽게 분석하는게 불가능한 시장을 아주 간단한 기준 하나로 정리하려들기 때문에 그런 착각에서 헤어나오지 못하는것이다.
2. 시장을 바라볼 때 “어려우니까 됬고,,, 쉽게 이야기해라” 는 태도는 버려야 한다.
3. 주택을 사거나 팔 때 “가격”을 기준으로 결정하지 마라. 가격을 기준으로 사거나 팔게 되면 무조건 “후회”한다. 반드시 시장의 “흐름”에 따라 사고 팔아야 한다.
4. 5억일 때 집을 매입해서 “이제 10억 되면 팔아야지”라고 생각했는데, 집값이 9억5천을 찍고 내려가서 팔지 못하는 사람이 있다면, 이 사람은 오르는 즐거움은 누렸는데, 결국엔 손해로 가는 거다. 반대로 집값이 10억이 되어서 팔았는데, 집값이 계속 올라가 15억, 18억이 된다면 10억에 판 것을 “죽을정도로 후회”하게 된다. 초보자가 흔히 저지르는 실수가 이렇게 팔 가격, 살 가격을 미리 정해버리는 것이다.
5. 이런 건 방법이 없다. 어렵고 복잡한 시장을 쉽게 갈려고 하는 것 자체가 오류다. 치열하게 공부하지 않고 자기만의 일방적인 기준을 근거로 분석하는게 굉장히 쉽고 뭔가 그럴듯하고 논리적이며, 심지어는 명쾌하게 보인다. 그렇지만 다 틀렸다.
6. 똑똑해지면 시장분석을 잘할까? 사람이 똑똑해지는 것과 시장분석은 아무런 상관이 없다. 나름대로 설득력있는 논리로 철두철미하게 무장을 하면 확신만 강해지지 정확성은 전혀 나아지지 않는 “헛똑똑이”가 된다.
7. 시장분석은 기초적인 것부터 시작해야 한다. 현재 시장의 “성격”부터 파악하는 것이 첫 순서다. 대부분의 부동산 전문가들은 우리 부동산시장을 평온한 시장으로 전제하고 분석한다. 그러나, 우리 부동산 시장은 안정된 시장이 아니라 과열된 시장이다. 일단 가격이 오른다 싶으면 재산상황이나 가격수준 같은 건 중요하지 않게 되버린다. 코로나 때 마스크 한장을 사기 위해 가격을 따지고, “지금은 너무 올랐으니 나중에 사야겠다”라고 분석을 통해 구매를 미루던 사람들은 결국에는 항복을 하고 가격 불문 사재기 대열에 합류를 하게 되는것과 같은 이치다.
8. 똑똑한 사람들, 똑똑한 척 하려는 태도는 아무런 의미가 없다. 그런 사람들은 일단 시장에서 거리를 두고 멀어지려 한다. 그런데, 그렇게 거리를 두는게 과열된 시장에서는 아무 의미가 없다. 그러거나 말거나 시장은 계속 오르기 때문에 나중에 가면 뒤늦게, 그리고 너무 높은 가격에 들어가게 되버린다. 똑똑하고 분석하면 손해를 본다.
9. 경험이 돈을 벌게 해주는 경우는 제한적이다. 특정인이 상승경험을 많이 했다면 시장이 상승장에 있을 때 돈을 벌지만, 시장이 하락하면 돈을 다 잃게 된다. 특정인의 경험이 시장의 방향과 일치할 때에만 돈을 벌 수 있기 때문이다. 게다가, 사람은 망각의 동물이다. 특정한 시장 상황에서 돈을 벌어본 경험도 몇 년 지나면 다 잊어버리기 쉽기 때문에 상승장과 하락장 모두의 경험을 살려 꾸준히 돈을 벌기는 어렵다.

---

이현철 소장의 부동산 분석은 기본적으로 다년간 고객상담을 통해 시장참여자들의 심리를 파악하는 방식으로 시장전망을 하기 때문에 구체적이고 실증적인 데이터가 근거로 제시되는 일이 별로 없습니다. 그래서 크게 신뢰하지 않는 편이지만, 최근 4-5년 동안의 부동산 상승과 하락국면 등을 실수 없이 무난하게 예측을 하고 있기 때문에 시장을 바라보는 그의 방법론이 매우 흥미롭게 다가옵니다.

그의 유투브 영상들을 듣다보면, 앞으로의 부동산 예측을 논하기 이전에 모든 자산시장에서 시장참여자가 어떤 심리를 가지고 시장에 참여하는가를 파악하는 것이 매우 중요한 요소라는 걸 문득 깨닫게 됩니다. 이현철 소장이 설명하고 있는 우리나라 부동산시장의 매커니즘이 사실, 주식시장에서도 하등 다를게 없다는 건 누구라도 금방 깨달을 수 있는 사실일겁니다.

그럼에도 불구하고, 우리가 주식이나 다양한 종류의 ETF 등에 투자할 때 “너무 쉽고 단순하게 생각하는” 오류에 빠지는게 늘상 반복된다는 건 저 자신도 정말 부끄럽고 불편한 진실이라 할 수 있습니다.

내가 보기에 신뢰가 가는 전문가들이 있어보이는 용어와 논리를 제시하고, 내가 생각해봐도 그럴듯한 주장으로 시장은 예측하는 걸 보면서 “그래, 시장 뭐 별거 있나? 역사적으로 이런 상황이면 이렇게 움직이는게 당연하지”라는 섯부른 확신으로 지금 당장 뚜렷하게 나타나는 시장의 분위기, 즉 시장 참여자들의 심리를 읽어내려는 노력을 게을리한다면 나의 탐욕이 나를 망치고, 나의 신중함이 남들 돈벌 때 손가락만 빨게 만드는 오류를 일으킬 수 있다는 걸 인정해야 합니다.

나 자신의 경험과 지성, 그리고 똑똑한척 있어보이게 연기하려는 태도는 정작 시장에서 살아남아 이기는 데 아무런 도움이 되지 않는다는 걸 다시한번 새기면서, 스스로 시장과 거리를 두고 나 자신의 생각에만 빠져있는 오류를 저지르지 않도록 조심해야겠습니다.